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“住改商”如何规范

时间:2020-03-01 13:14 作者:admin

  家住珠海路海珠广场的邹女士,最近上下班时,在电梯里总能碰到很多陌生人。几经打听,原来是楼上的房子租出去了,租户开了一家▽•●◆

  如今,在城区一些居民住宅楼里,常常会见到大大▲●…△小小的咨询公司、美容院、推拿店、小饭桌、培训班……这些公司及经营场所进入居民楼,虽然给小区的居民带来了方便,也使其他住户的生活受到干扰,带来了种种安全隐患

  在丰乐学府芳邻租下120平方米开了一间美容养生会所的陈女士算了笔账:按照目前城区的行情,120平方米左右的住宅,月租金3千元左右,而120平方米的写字楼,月租金要7、8千元左右,而同一地段、相同面积的商用门面房租金更高。很明显,把会所开在居民楼里是最省钱的。

  就拿陈女士的会所来看,如果租赁商业门面,除去高额的房租,还有好几万元的“转让费”,而在居民楼内租用一套住房,每月的租金3000元左右,水、电、气的★◇○▲-•■□▽▼•价格,民用低于商◇•■★▼用,在居民楼内开店,则运行成本会低很多。

  “租给商户比租△▪▲□△给普通用户省事,而且租金较高。租给商户一般都是整租,普通用户整租的比较少,大部分都是需要合租,这样跟好几个租户打交道不如租给商户。此外,在一些房主看来,将房子租给个人也比租给商户麻烦。”有市民这样说道。

  租金较低、物业费相对便宜、方便停车、配套成熟……这使得居民住宅楼,成为各类小型公司或者个体创业者的首选目标。同一地段、相同面积的商用门面房租要比居民住宅高出好几倍,而且水电费执行商业标准,比居民楼的民用标准要高。另外,居民住宅楼内厨房、卫生间等设施齐全,停车也相对☆△◆▲■方便,环境好、治安好。因此,居民楼便成了越来越多商铺的优选地。

  在多个商业繁华地带的居民小区内,很容易看到居•●民楼阳台上或者窗户上挂出各种各样的广告招牌:午托班、美容会所、诊所、养生会所、足疗店等,五花八门,这都是小区业主将闲置的住宅租给一些公司和个★-●=•▽体户当做经营场所。商家进驻居民楼,虽然便民服务带来便利,却给其他业主带来隐患。

  “在住宅小区内搞商业经营,流动人员增多,带来各种安全隐患,而且还加快了公用设备的损耗。”家住广州路御景湾小区的李先生表示希望住宅环境纯粹一些,“小区对面就是学校,居民楼里开了很多培训班、辅导班,中午和下午的时候,成群的孩子涌进来,电梯被占用,声音很吵。”

  有的业主很有怨言:“楼下开小饭桌,我没意见,可这群孩子实在太吵了,对方也不想点儿办法管管。楼里还住着好几位老人,他们▷•●也曾多次与楼下住户交涉,可没过几天就又开始吵,而且越来越凶。”

  走访发▪▲□◁现,越是交通便利、配套齐全▪•★的大型社区,住改商越普遍。在不少小区,很多临街住宅的窗户上打出各类广告,以美容院、养生会所、培训班等居多。相对而言,闹市区附近的小区更为严重,其中较为普遍的是培训班、公司办事处和品牌商品的销售点等,还有的房屋被当做仓库使用。

  “对门开了一家化妆品的体验馆,整天顾客吵吵闹闹,天天都有陌生人进进出出,大楼快成大杂院了。有次上楼时还与3个戴着墨镜的浓妆艳抹●的女子在电梯里相遇,她们模样古怪又可怕,但我又进退不得,哪里还有安全感啊?”某小区居民彭女士说。

  有居民们反映,自从有商家进驻小区后,居民就没有清净过,平时总有一些顾客不断进入小区,人员进出十分频繁,随之而来的汽车、电动车来一大批,占了本该业主使用的车位。

  “在我们小区租房做生意的越来越多,小区里的电梯等设施不堪重负,环境也越来越差,来了那么多陌生的外头人,物业公司就顾不上为业主服务了。”有业主分析说,相对于普通租住户,小公司的租金明显要高些,一些房东便抱着“谁出租金多,便租给谁”的态度,而不顾小区其他居民的意见。邻居们虽然心中不满,但也不便与房东“撕破面皮。”

  “这些小区公司占用了业主停车位、乱扔垃圾等现象也很平常,给小区的管理带来诸多不便。”一家物业公司经理说,住改商增大了电梯等公用设施的使用频率,增大了物业管理的成本,可他们却只交纳普通住户的物业费。

  “民房商用多少会给其他居民以及小区的管理带来些麻烦,可房子是人家的,物业方加以阻拦好像也没有太多的理由。”该经理表示,对小区住改商的◆■情况,物业管理公司也无法制止。

  目前,广州路、珠海路、上海路、中华路、子尹路、深圳路、香港路、万里路等路段,几乎都存在住改商现象,而据多家物业公司称,经过他们同意入住小区的很少。更为严重的是,有住改商用户竟然没有营业执照的,问及原因,却得到这样的回答:没人查,要是有人查补办一个就行。

  依据人力资★△◁◁▽▼源社会保障部、发展改革委、教育部、工业•□▼◁▼和信息化部、财政部、国土资源部、住房城乡建设部、商务部、人民★▽…◇•☆■▲银行、税务总局、工商总局《关于促进以创业带动就业工作的指导意见》规定,“完善扶持◆●△▼●政策,改善创业环境……放宽市场准入……按照法律、法规规定的条件、程序和合同约定允许创业者将家庭住所、租借房、临时商业用房等作为创业经营场所。”

  但住改商并不是无△▪▲□△条件的,住宅业主在改变住宅用途时不能随意而为,需要满足两个条件:一是相关法律、法规没有相应的禁止性规定。二是住宅商用必须经有利害关系的业主同意,利害关系的业主不仅指同幢楼房里其他的业主,也包括其他楼房里受到影响的业主。这是妥善处理相邻关系、充分尊重相邻权的具体表现。如果相关的业主不同意,即使法律、法规和管理规约没有禁止,也不能将住宅改作商用。

  《中华人民共和国物权法》第七十七条规定,业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》也指出,业主将住宅改变为经营性用房,未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意,有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的,人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主▲=○▼同意其行为进行抗辩的,人民法院不予◆◁•支持。

  “就业是最大的民生”,国家允许创业者住改商,是为了促进更多的人就业或者自主创业,但住改商如何规范、如何协调相邻四方业主的关系、如何合法经营、如何有序发展、如何杜绝安全事件,应引起有关部门的高度重视。

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